世茂集团抢滩大湾区,依赖合作撬动规模增长

经过多次红利加持的粤港澳大湾区,是中国未来最具发展潜力的区域之一。在地产圈内,甚至有“得湾区者得天下”的说法。“心怀天下”的世茂集团,自然是不甘于人后。

过去的一年里,世茂集团以海峡公司为“开路先锋”,至少新增了2500亿元的货值,一跃成为大湾区土储最多的房企之一。截至2019年末,世茂在湾区土储货值达3700亿元,仅次于碧桂园(HK.02007)。

充足的土地储备,为世茂业绩的增长奠定了基础。不过,由于新增货值中有众多并购合作而来的项目,如何将他们尽快转化为实实在在的销售额和现金流,考验着世茂的管理层。

世茂大湾区抢滩

2020年以来,疫情延迟了世茂的推盘和回款节奏,却并未打断其在湾区的扩张热情。近3个月,世茂已在东莞、佛山、肇庆等湾区城市落子,累计斥资56亿元。

事实上,自2019年2月粤港湾大湾区规划出台以后,世茂就明显加大了在湾区的扩储力度,以确立在该区域的领先地位。

据年报显示,世茂房地产(HK.00813)于2019年新入账了13宗地块,新增土地储备543.53万平米。土地支出款242亿元,占到当年土地支出款项的26.65%。随着世茂福晟整合大戏的上演,福晟在湾区的1000多万平旧改土储,也即将成为世茂的囊中之物。目前,世茂在湾区管理项目已超过40个,散落在广州、深圳、佛山、东莞、惠州等各城市。

克而瑞发布的湾区房企土储货值TOP30显示,世茂于2019年的总货值达到了3700亿元,位居榜单第二位;而在2018年,世茂湾区总货值是1249亿元,排名第18。以资金为后盾,依赖着频繁的招拍挂和并购合作,世茂集团在湾区实现了“大跃进”。

其实,在诸多入粤房企中,世茂并不算后来者。早在2010年,世茂就在广州、深圳等地落子,开发了亚运城、汇金中心等项目,随后世茂还进入香港,打造酒店类产品。

然而,在公司成长壮大过程中,大湾区并不是其布局的重点。

因此,即便如深圳、广州等热点一线城市,在世茂集团版图里,销售额也并不显眼。以2016年为例,世茂于当年入账销售额562亿元。其中,湾区销售额最高的深圳实现了7.8亿元,集团中占比仅1.4%,远低于北京、杭州、泉州等深耕城市。

而随着公司逐渐在海峡西岸、长三角区域确立优势地位后,大湾区也逐渐进入了世茂管理层的“法眼”。继打造出广州世茂汇金中心之后,2017年12月,世茂再度以239亿元的价格拿下深港综合体项目(现命名:世茂深港国际中心),拟打造深圳第一高楼,一时轰动华南市场。

彼时便有业内人士分析,世茂以地标项目来扩大自身知名度,或为公司加大湾区的布局而铺路。

除了加速拿地扩储外,湾区地位的变化在世茂企业架构上也得以体现。2019年11月,世茂对区域进行了调整和变更,华南区域被拆分。随后,世茂新成立了粤桂区域,范围包括广西、海南、广东肇庆等地。而深圳、广州、佛山等湾区核心城市,则被划入了世茂海峡公司,由世茂集团执行董事吕翼直接管理。

对于湾区在世茂集团中的定位,吕翼也于近期做了明确表态:“世茂集30余载运营经验,将重要资源、核心力量全方位地投入到大湾区,将其作为未来发展和全力深耕的核心区域。”

知名财经分析师严跃进指出,此前世茂在湾区土储略有不足,如今在利好政策下,世茂加码大湾区,体现出企业对该区域持续看好。

依赖合作撬动规模增长

梳理世茂在湾区“壮大”的历程不难发现,合作与并购发挥的作用不可小觑。在世茂的朋友圈里,既有富力(HK.02777)、雅居乐(HK.03383)等当地房企,也有泰禾(SZ.000732)、福晟等外来户。

资料显示,2010年,世茂曾联手富力地产,合作开发了惠州富茂海滨城项目,借此首进惠州;当年6月,世茂通过入股的方式获得广州亚运城项目20%的权益,由此进入广州市场。2013年,世茂推出的广州汇金中心项目,也是和华润置地(HK.01109)、合景泰富(HK.01813)共同完成的。

58安居客研究院首席分析师张波向蓝鲸房产指出,世茂初入湾区,采用合作的模式,有助于打开销售局面,助推规模增长。不过,在业内人士看来,与本土知名房企相比,无论是土地储备还是市场认知程度,彼时的世茂都存在着不小的差距。

随后几年中,世茂陷入业绩瓶颈期,为此不得不进行“去库存、调结构”,由此也延缓了公司在湾区的扩张。整个2016年,世茂在该区域都未有土地进账。随着公司架构、债务、库存等要素的调整,依赖着稳定的现金流等优势,世茂在全国攻城略地的同时,也开启了在湾区的大补仓动作。

这一时期,虽然世茂仍打着“合作”的旗号去布局拓展,但在业内人士看来,用收并购一词似乎更为妥当。2019年,泰禾、粤泰(SH.600393)、鸿荣等陷入流动性危机的房企,纷纷将旗下项目股权出售来回笼资金,世茂则在其中扮演了“白武士”的角色。

世茂在获取项目控制权之后,并不会把原股东一扫而空,反而保留其一定的持股比例,泰禾、福晟都是如此。

在坊间,虽然世茂与福晟的交易,被称为“世纪大并购”,但世茂、福晟方面对此并不认可,均称这是一次合作。据悉,此前福晟在南沙、荔湾、东莞、深圳等地拥有1000万平的旧改资源。伴随世茂与福晟“合作项目”的落地,未来世茂在湾区的货值还将继续增长。

对此张波指出,这种合作方式有利于世茂利用较少的资金,快速获取优质项目,同时对原股东也能起到一定的限制作用,进而降低企业合作风险。

与布局湾区初期情况大不相同的是,如今的诸多合作项目,世茂无疑是主角和操盘方。世茂接盘后,如何对项目进行改造和升级,也考验着企业能力和现金流。

据悉,世茂介入福晟之后,首先着手解决了诸多历史遗留问题,从而确保项目顺利获取预售证。截至2020年6月初,世茂福晟已取得25张预售证,实现了70亿元的销售额。在售项目已由2019年第四季度的36个项目增至51个。按照计划,下半年还将推进世茂福晟超30个项目取证。

有业内人士称,世茂以品牌背书,首先盘活项目的策略,有助于实现快速回款,这对缓解资金压力很有效果。不过,这种策略对旧改项目是否有效,则值得商榷。

克而瑞分析就指出,湾区旧改项目中,牵涉到拆迁户的补偿、赔偿等问题,协商签约的过程较长。这些合作资产包,对世茂去化率、现金流带来的影响,仍需进一步观察。

如今,坐拥3700亿元货值的世茂集团,已成为湾区一股不可忽视的存在。2020年,世茂确立了3000亿元的销售目标,其重点发力的大湾区,又能给集团带来多大的贡献?

来源:蓝鲸财经